Offene Immobilienfonds: Qualität macht den entscheidenden Unterschied.

• Sie erfahren möchten, inwiefern Deka Immobilienfonds auch in herausfordernden Zeiten volatilerer weltweiter Märkte als Depotstabilisator wirken können.

• Sie als vermögende Anlegerin / vermögender Anleger bereits auf einzelne eigene Immobilien setzen und wissen möchten, welchen zusätzlichen Diversifikationseffekt offene Immobilienfonds innerhalb der Anlageklasse Immobilien leisten können.

• Sie sich für die Entwicklung an den gewerblichen Immobilienmärkten interessieren.

Offene Immobilienfonds können aufgrund ihrer Diversifikationseigenschaften eine defensive Ergänzung in der Asset Allokation von Anlegerportfolios darstellen. In der Vergangenheit haben sich gewerbliche Immobilien grundsätzlich sehr wertstabil gezeigt. Ein Beispiel ist der Deka-ImmobilienGlobal mit einer kumulierten Wertsteigerung von neun Prozent im 5-Jahres-Zeitraum sowie von 21,5 Prozent nach zehn Jahren – und das bei einer sehr niedrigen Volatilität. Grundsätzlich kann eine Beimischung offener Immobilienfonds dazu beitragen, die Schwankungsbreite eines gesamten Wertpapierportfolios deutlich zu reduzieren.

Mit ihrer Stabilität kann die eher auf die langfristige Vermögensanlage ausgerichtete Anlageklasse auch in der bereits eingeleiteten Phase von Leitzinssenkungen punkten. Vor dem Hintergrund des weiteren Zinssenkungsfahrplans der Notenbanken verlieren kurzlaufende Zinspapiere und -anlagen perspektivisch an Attraktivität. Insbesondere für Bestandsinvestorinnen und -investoren gilt in Bezug auf die Kündigungsfrist bei offenen Immobilienfonds zu bedenken: Wer heute Fondsanteile nach einer Mindesthaltedauer von in der Regel 24 Monaten kündigt, wird künftig sehr wahrscheinlich nicht zu hohen Zinsen anlegen können. Weiterhin in offenen Immobilienfonds investiert zu bleiben, eröffnet demgegenüber die Möglichkeit auf attraktive Renditen.

Offene Immobilienfonds sollten einen wesentlichen Bestandteil der Anlagestrategie von Private Banking und Wealth Management-Kundinnen und -Kunden bilden. Und zwar auch gerade dann, wenn diese bereits in „Betongold“ investiert sind, wie es bei vielen Unternehmerinnen und Unternehmern zu beobachten ist. Dabei handelt es sich meist um vermietete Wohnimmobilien im eigenen regionalen Umfeld, wodurch sich die Investorin / der Investor im Bereich Immobilien eine Übergewichtung im Sektor Wohnen und zudem einen „Home Bias“, also eine Konzentration auf den eigenen Heimat- bzw. Regionalmarkt, aufbaut. Jedoch ist eine breite Streuung auch bei Immobilienanlagen das A und O, zum Beispiel europa- oder weltweit sowie über weitere Nutzungsarten wie Büro, Gewerbe, Hotel oder Logistik. So können offene Immobilienfonds ihre Diversifikationseffekte noch besser ausspielen und damit zu einer Risikoreduktion beitragen.

„Neben ihrer Stabilität weisen offene Immobilienfonds eine geringe Korrelation zu anderen Assetklassen auf. Zwischenzeitliche Verluste beispielsweise am Aktienmarkt können gegebenenfalls zumindest zu einem Teil ausgeglichen werden. Denn offene Immobilienfonds zeichnen sich durch andere Werttreiber aus: Die Renditen resultieren vor allem aus Mieteinnahmen, den Wertsteigerungen der Immobilien und den Zinserträgen, die auf die liquiden Mittel der Fonds entfallen“, sagt Hussam Masri, Leiter Private Banking und Wealth Management bei der DekaBank.

Aktuell leiden jedoch einige der offenen Immobilienfonds am Markt unter Abwertungen und hohen Mittelrückflüssen. Hier gilt zu betonen, dass Immobilienfonds nicht gleich Immobilienfonds ist. Entscheidend ist die Qualität – das wird insbesondere in Zeiten erhöhter Unsicherheit deutlich.

„Unsere Fondspolitik bei den offenen Immobilienfonds der Deka bewährt sich gerade in der aktuellen Phase. Dies ist der Grund, warum unsere auch im Jahr 2024 mehrfach für ihre hohe Qualität ausgezeichneten Fonds eine stabile Wertentwicklung aufweisen. Hinsichtlich der langfristigen Perspektive sind wir ebenfalls optimistisch. Ungeachtet schwieriger Marktphasen ist die Performance unserer Immobilienportfolios über Jahrzehnte - trotz temporärer Krisen, wie beispielsweise die Finanzmarktkrise - positiv geblieben“, betont Hussam Masri, Leiter Private Banking und Wealth Management bei der DekaBank.

Insbesondere folgende Faktoren der Deka-Immobilienfonds wirken im Wettbewerb differenzierend:

1. Aktive Steuerung der Mittelzuflüsse: Zu viel Liquidität, die in „teuren“ Marktphasen investiert werden muss, wird vermieden. Stattdessen werden die Portfolios sukzessive über mehrere Marktzyklen hinweg aufgebaut. Der kontinuierlichere Zufluss an Liquidität sorgt für Stabilität und hat zudem gerade in anspruchsvollen Marktphasen den Vorteil, antizyklisch investieren zu können.

2. Keine Risiken aus Projektentwicklungen: Investitionen in Bau befindlicher Objekte werden in der Regel nur endfällig gezahlt, das heißt nach Fertigstellung und Vermietung.

3. Konsequente Fokussierung auf den Faktor „Qualität“: Investition in Immobilien in erstklassigen Lagen großer Metropolen. Moderne Immobilien in Core-Ländern und Core-Lagen ermöglichen nicht nur eine starke Mieternachfrage und die Chance auf Mieterhöhungen, sondern können insgesamt zur Stabilität beitragen. 

„Dank unseres konservativen Managementansatzes verfügen wir über ausreichend Liquidität und sind nicht auf Fremdfinanzierungen angewiesen. Wir sind in Zeiten wie diesen daher in der komfortablen Situation, günstig kaufen zu können. Derzeit gibt es nur wenige relevante Käufer, die in der Lage sind, große Summen zu investieren. Die Deka Immobilien ist mit mehr als 50 Milliarden Euro verwaltetem Immobilienvermögen einer der führenden Immobilien-Investmentmanager mit langjähriger internationaler Expertise. Wir haben uns weltweit einen Namen aufgebaut und sind in der Lage, Anlegerinnen und Anlegern Zugang zu attraktiven Investments in diversen Immobilienklassen zu bieten“, sagt Esteban de Lope Fend.

Die Immobilienmärkte zeigen sich in Core-Lagen weiterhin vermietungsseitig robust und stabil. Bei den Nutzungsarten haben Logistikimmobilien einen klaren Wachstumstrend eingeschlagen. Während im Hotelbereich eine deutliche Erholung und im Segment Handel eine Stabilisierung zu erkennen ist, wächst das Segment Büro moderat.

„Das Angebot an qualitativ hochwertigen Gewerbeimmobilien in sehr guten Lagen ist weiterhin unzureichend, so dass hier gute Voraussetzungen für weitere Mietpreissteigerungen bestehen. Zudem wirken sich inflationsindexierte Mietverträge positiv auf die Mieten aus, das heißt, dass gestiegene Inflationsraten auch mit höheren Mietzahlungen einhergehen“, sagt Esteban de Lope Fend, Geschäftsführer Deka Immobilien.